中古収益物件を購入する時のポイント
公開日：2022年11月09日
賃貸人たる地位の承継
安定した賃貸経営のために、トラブルを未然に防ぐべく、契約時におさえておきたいポイントについて解説していきます。
中古の収益物件を購入する際、既存の賃貸借契約の賃貸人たる地位を引き継ぐ場合において、その賃貸借について注意しておきたい点を述べたいと思います。賃貸中の建物を売買し、売主から買主へ所有権が移転すると、それに伴って、既存の賃貸借契約の賃貸人たる地位も承継されることになります。
このため、売買契約の際にレントロールを作成し、賃料、敷金、契約期間等をチェックするのは一般的かと思われます。
賃貸借契約書も確認する
収益物件を購入するわけですから、レントロールに示された収益性に着目するのは当然なのですが、賃料収入だけでなく、賃貸借契約の当事者である賃貸人の地位そのものを承継するのですから、既存の賃貸借契約書にも目を向けてください。
自ら貸主として契約する場合には、契約条項の作成に関与し希望を反映させていくことが可能ですが、既存の契約を引き継ぐ場合には、それができません。このため、契約書の確認をおろそかにすると、後から想定外の負担やリスクが発現することもありえます。
確認すべき項目
確認すべき項目は自ら契約する場合と同様でよいと思いますが、前回、賃貸借契約書の注意点として述べたのと同様、特に、原状回復義務、修繕義務、使用目的等に変わった特約が付されていないかは確認しておいた方がよいでしょう。
賃貸人たる地位を承継した場合、これらの特約も承継することになりますので、不利な特約等がないか、購入前にチェックすることをお勧めします。
オーナーチェンジ物件のトラブル。見えない特約がある場合も
オーナーチェンジ物件で後に紛争を招きがちなのは、売主である前賃貸人と賃借人との間で書面に残っていない約束が取り交わされていたり、賃借人の契約違反を疑わせるような行為でも前賃貸人が知りながら放置したため黙示に承諾があったと認定されてしまうような事情がある場合です。
例えば、居住用物件を事務所使用させている、共用部分に物を置いたり看板を設置させている、第三者に転貸もしくは同居させている等々、ケースは色々と考えられます。
契約書のチェックと違い、これらを事前にチェックするのは難しいところもありますが、可能な範囲で内見等を行い、気付いた異変については購入前に売主や仲介業者に確認することで、紛争を未然に防げることもあると思います。
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